Integrales, Reformas

Reformar un piso de forma integral tarda entre 8 y 16 semanas de obra efectiva, según el tamaño y el alcance: 8-10 semanas en pisos de 60-80 m², 10-13 en pisos de 80-110 m² y 13-16 en pisos de más de 110 m² o con redistribución completa. A eso hay que sumar una fase previa de 4 a 8 semanas de proyecto, presupuesto, elección de materiales y trámites. En total, de la primera visita a las llaves: entre 3 y 6 meses. En este artículo te damos el calendario semana a semana, los plazos de fabricación de cada material, los factores estacionales que en España alargan las obras y cómo protegerte por contrato. Escrito por el equipo de Stani Reformas desde la experiencia en Collado Villalba y la sierra noroeste de Madrid.

Los dos relojes: obra y fase previa

El primer error que comete casi todo el mundo es contar solo el tiempo que hay gente trabajando en su casa. En realidad hay dos relojes que corren y solo uno de ellos lo controla la empresa de reformas.

Reloj 1 — Fase previa (4 a 8 semanas). Visita técnica, mediciones, redacción de presupuesto detallado, elección de materiales, pedido de aquellos con plazo de fabricación, tramitación de declaración responsable o licencia, y aviso a la comunidad de vecinos. En este tramo no hay nadie picando paredes, pero es donde se decide si la obra saldrá bien o mal.

Reloj 2 — Ejecución (8 a 16 semanas). El equipo dentro de tu casa. Es lo que la gente llama «la reforma».

La gente que se lleva sorpresas desagradables es la que empieza a contar el día que entran los albañiles y no ha dedicado tiempo al primer reloj. Si eliges la cocina cuando ya está la casa picada, la obra se para tres semanas esperando el mueble. Y ese parón lo pagas tú, en tiempo y en alquiler si estás fuera de casa.

Plazos por tamaño y tipo de reforma

Estos son los rangos que manejamos en obra. Son de ejecución efectiva, sin contar la fase previa.

Reformas parciales

• Cambio de bañera por plato de ducha: 1 a 3 días. Si no se toca alicatado, un día. Con alicatado y curado de silicona, tres.
• Reforma completa de un baño: 2 a 3 semanas.
• Reforma completa de cocina: 3 a 5 semanas, condicionada casi siempre por el plazo de fabricación del mueble.
• Cambio de suelo en toda la vivienda: 1 a 2 semanas si es tarima flotante o vinílico; 2 a 3 si es porcelánico con retirada del suelo antiguo.
• Instalación eléctrica completa: 2 a 3 semanas, más pintura y remates.
• Pintura de toda la vivienda: 4 a 7 días.
• Cambio de ventanas: 2 a 4 días de instalación, pero 4 a 8 semanas de fabricación previa.

Reformas integrales

• Piso de 60-80 m²: 8 a 10 semanas.
• Piso de 80-110 m²: 10 a 13 semanas.
• Piso de más de 110 m² o con redistribución completa: 13 a 16 semanas.

Un detalle importante que casi nadie explica: el plazo no crece de forma proporcional a los metros. Duplicar la superficie no duplica el tiempo. Muchas tareas —replanteo, instalaciones, secados, curados, remates— existen igual en un piso de 60 que en uno de 110. Por eso un piso pequeño rara vez baja de las 7-8 semanas por muy poca cosa que parezca sobre el plano.

Calendario semana a semana de una reforma integral tipo

Esto es lo que ocurre, semana a semana, en una reforma integral de un piso de 90 m² con redistribución ligera. Es el guion que seguimos y que entregamos al cliente el día que arranca la obra.

Semanas 1-2: demolición y desescombro

Protección de accesos, zonas comunes y elementos que se conservan. Retirada de sanitarios, muebles de cocina, suelos, alicatados, carpintería interior y tabiques que se eliminan. Bajada de escombro y retirada a gestor autorizado. Es la fase más ruidosa y la que más molesta a los vecinos, por eso conviene avisar antes y concentrarla.

Semanas 2-4: instalaciones

Apertura de rozas, montaje de instalación eléctrica completa con cuadro nuevo, fontanería, saneamiento y, si procede, preinstalación de aire acondicionado o calefacción. Se cierra con la prueba de estanqueidad de fontanería, que debe mantenerse en presión al menos 24 horas antes de tapar nada. Nunca dejes que cierren rozas sin haber hecho esa prueba.

Semanas 4-6: albañilería y tabiquería

Levantado de tabiques nuevos (ladrillo o pladur), tapado de rozas, formación de recrecidos y nivelaciones, enfoscados e impermeabilización de zonas húmedas. Aquí entran los tiempos muertos de secado que la gente no entiende: un recrecido de mortero necesita días de fraguado antes de solar encima. No se puede acelerar sin comprometer el resultado.

Semanas 6-9: solados y alicatados

Colocación de suelo en toda la vivienda, alicatado de baños y cocina, rejuntado y limpieza. Es la fase donde la casa empieza a parecerse a algo. También es donde se detecta si las mediciones de material fueron correctas: quedarse corto de una serie de porcelánico puede costar dos semanas de espera si el fabricante ha cambiado de lote.

Semanas 9-11: carpintería, cocina y sanitarios

Montaje de puertas de paso, armarios empotrados, muebles de cocina, encimera (que se mide en obra y luego se fabrica, sumando 1-2 semanas), sanitarios, grifería y mamparas.

Semanas 11-12: pintura, mecanismos y remates

Pintura completa, colocación de mecanismos eléctricos, luminarias, rodapiés, silicona sanitaria y todos los remates. Los remates siempre tardan más de lo que parece: son cien detalles pequeños y cada uno necesita su tiempo.

Semana 12: limpieza final y entrega

Limpieza de obra, repaso conjunto con el cliente, lista de repasos pendientes y entrega con documentación: boletín eléctrico, garantías de fabricante y garantía de obra por escrito.

Plazos de fabricación: lo que de verdad marca el calendario

Esta es la tabla que le damos a todos nuestros clientes en la primera reunión, porque es donde se pierde más tiempo. Estos materiales no están en stock: se fabrican bajo pedido.

• Muebles de cocina a medida: 5 a 10 semanas desde el pedido en firme.
• Encimera de piedra natural o compacto: 2 a 4 semanas después de medir en obra (no antes).
• Ventanas de aluminio o PVC a medida: 4 a 8 semanas.
• Puertas de paso lacadas a medida: 4 a 7 semanas.
• Armarios empotrados a medida: 4 a 8 semanas.
• Mamparas de ducha a medida: 2 a 4 semanas.
• Porcelánico de formato grande o serie especial: 2 a 6 semanas.
• Sanitarios suspendidos con bastidor de marca concreta: 1 a 3 semanas.
• Radiadores de diseño o toalleros específicos: 3 a 6 semanas.

La regla práctica: todo lo que se fabrica a medida hay que pedirlo antes de que empiece la obra, no durante. Si tu cocina tarda ocho semanas y la pides cuando ya has demolido, tu obra de doce semanas se convierte en dieciséis. Y el tiempo perdido esperando material es el más caro de todos, porque nadie está trabajando pero todo sigue corriendo.

El factor agosto (y el factor Navidad)

Esto es algo que ninguna guía de reformas cuenta y que en España condiciona los plazos más que ningún otro factor. En agosto, buena parte de los gremios y de los proveedores cierra. No es una impresión, es un hecho estructural del sector.

Lo que se para típicamente en agosto:

• Fábricas de carpintería, cocinas y mármol: muchas cierran dos o tres semanas completas. Un pedido que en mayo tarda cinco semanas, hecho a finales de julio puede tardar nueve.
• Almacenes de material de construcción: horarios reducidos o cierre.
• Gremios especializados (electricistas, fontaneros, carpinteros, marmolistas) que trabajan con equipos pequeños y cogen vacaciones en bloque.
• Comunidades de vecinos y administradores: si necesitas una autorización, en agosto no hay a quién llamar.
• Departamentos municipales de urbanismo: los plazos de tramitación se dilatan.

Lo mismo pasa, en menor medida, entre el 20 de diciembre y el 7 de enero.

Cómo lo gestionamos en Stani Reformas: si una obra va a cruzar agosto, lo decimos desde el primer día y ajustamos el calendario en el contrato. Lo que no hacemos es prometer un plazo de agosto sabiendo que la mitad de nuestros proveedores está cerrada. Preferimos que el cliente sepa que su reforma de doce semanas empezada el 1 de julio va a acabar a finales de octubre, y no en septiembre.

La ventaja de agosto, para ser justos: en pisos ocupados y en comunidades con muchos vecinos, agosto es el mejor mes para hacer las fases ruidosas. Media escalera está fuera. Si la obra ya está en marcha y solo falta demoler o picar, agosto es el momento ideal.

Qué alarga una obra de verdad (y quién tiene la culpa)

Vamos a ser honestos, porque este apartado suele escribirse desde el punto de vista de la empresa y aquí lo vamos a repartir como es.

Retrasos causados por la empresa

• Mala planificación de gremios. Que el electricista y el alicatador quieran entrar el mismo día en la misma estancia es un fallo de coordinación, no una fatalidad.
• Solapar demasiadas obras a la vez. Una empresa que ha cogido seis obras con equipo para tres, te va a dejar días sin nadie en casa.
• Pedir material tarde. Si el jefe de obra no cierra los pedidos en las primeras semanas, el retraso está garantizado.
• No detectar problemas en la visita técnica. Una instalación en mal estado o una humedad se ven en la visita si se mira bien.

Retrasos causados por el cliente

• Cambiar decisiones a mitad de obra. Es, con diferencia, la causa número uno. Cambiar de azulejo cuando ya está pedido, mover un enchufe cuando ya está la roza tapada, decidir que la puerta ahora corredera. Cada cambio son días.
• Tardar en elegir materiales. Si el cliente tarda tres semanas en decidir la cocina, esas tres semanas se suman al final.
• No autorizar imprevistos a tiempo. Cuando se abre una pared y aparece algo, hay que decidir. Si el cliente tarda una semana en contestar, la obra espera.

Retrasos que no son culpa de nadie

• Vicios ocultos. Bajantes deterioradas, instalación eléctrica sin toma de tierra, humedades por el vecino de arriba, estructura con daño puntual. En pisos de los 70 y 80 en Villalba es habitual encontrar alguna de estas.
• Rotura de stock del fabricante o cambio de lote a mitad de suministro.
• Restricciones de la comunidad o del ayuntamiento sobrevenidas.

Nuestra experiencia: aproximadamente un 40 % de los retrasos los provoca el cliente con cambios, un 35 % son vicios ocultos y suministro, y el 25 % restante es responsabilidad de la empresa. Cualquier empresa que te diga que nunca se retrasa por su parte, no está siendo sincera contigo.

Cómo protegerte por contrato

Un plazo verbal no vale nada. Estos son los puntos que debe recoger tu contrato de obra:

1. Fecha de inicio y fecha de finalización concretas, no «tres meses aproximadamente».
2. Planning por fases anexo al contrato, con hitos verificables.
3. Cláusula de penalización por retraso imputable a la empresa. Lo habitual es entre el 0,1 % y el 0,3 % del importe de la obra por día natural de retraso, con un tope acumulado.
4. Definición de causas de prórroga justificada: cambios solicitados por el cliente, vicios ocultos documentados, fuerza mayor. Con obligación de comunicarlo por escrito.
5. Procedimiento de cambios: todo cambio se valora por escrito en coste y plazo antes de ejecutarse, y lo firma el cliente.
6. Calendario de pagos vinculado a hitos, no a fechas. Se paga cuando se alcanza una fase, no cuando llega el día 1 del mes.

Esa última es la que más protege al cliente. Si los pagos van ligados a hitos de obra, la empresa tiene un incentivo directo para avanzar. Si van ligados a fechas del calendario, no lo tiene.

La obra que se nos alargó dos meses (y lo que aprendimos)

Hace tres veranos cogimos una reforma integral de un piso de 95 m² en el centro de Collado Villalba. El cliente tenía prisa: había vendido su piso anterior y la fecha de entrega de llaves era el 15 de septiembre. Empezamos el 20 de junio con un planning de once semanas. Sobre el papel, llegábamos con margen.

Cometimos un error y él cometió otro.

El nuestro: aceptamos un plazo que cruzaba agosto entero sin advertirle con la claridad suficiente de lo que eso implicaba. Le dijimos «en agosto puede haber alguna ralentización». Debimos decirle «en agosto tu cocina no se fabrica y tu marmolista está cerrado tres semanas».

El suyo: a mitad de julio, con las rozas ya hechas, decidió cambiar la distribución de la cocina para meter una isla. Implicaba mover fontanería, rehacer parte de la instalación eléctrica y, sobre todo, volver a pedir el mueble. Le explicamos qué suponía. Aun así lo quiso, y estaba en su derecho.

La cocina se volvió a pedir el 25 de julio. La fábrica cerró del 1 al 21 de agosto. El mueble llegó el 22 de septiembre. La obra terminó el 14 de octubre, dos meses después de lo previsto. Él tuvo que pagar dos meses de alquiler que no había presupuestado.

Desde entonces hacemos dos cosas que antes no hacíamos: entregamos el planning por escrito con los meses de cierre de proveedores marcados en rojo, y cada solicitud de cambio se valora por escrito en euros y en días antes de ejecutarse. El cliente firma. Se acabaron las discusiones.

La lección: los plazos no se incumplen por trabajar despacio, se incumplen por decidir tarde.

Diez consejos para que tu reforma no se alargue

1. Elige todos los materiales antes de empezar. Todos. Incluidos los mecanismos y las manetas de las puertas.
2. Pide los materiales de fabricación larga en la fase previa, no cuando la obra ya está en marcha.
3. Exige un planning por semanas anexo al contrato.
4. Evita cruzar agosto si puedes elegir. Si no puedes, cuenta tres semanas extra desde el principio.
5. Ten un margen de contingencia del 15 % en tiempo y en presupuesto. Si no lo usas, mejor.
6. Contesta rápido a los imprevistos. Ten un canal directo con el jefe de obra y responde en 24-48 horas.
7. No cambies decisiones una vez pedido el material. Si tienes que hacerlo, asume que hay coste y plazo.
8. Avisa a la comunidad con antelación y respeta los horarios. Una denuncia de vecinos puede parar la obra.
9. Visita la obra una vez por semana, no todos los días. Ni ausente ni encima.
10. Pon los pagos ligados a hitos, no a fechas.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto se tarda en reformar un piso de 90 m²?

Entre 10 y 13 semanas de obra efectiva si es una reforma integral con redistribución ligera. Sumando la fase previa de proyecto, elección de materiales y trámites, el proceso completo va de 4 a 5 meses.

¿Y un piso pequeño de 60 m²?

Entre 8 y 10 semanas de obra. El plazo no baja mucho más aunque el piso sea pequeño porque las tareas de instalaciones, secados y remates existen igual.

¿Cuánto tarda solo la reforma de un baño?

Entre 2 y 3 semanas para un baño completo. Si solo se cambia la bañera por plato de ducha sin tocar alicatado, entre 1 y 3 días.

¿Cuánto tarda una reforma de cocina?

Entre 3 y 5 semanas de obra, pero condicionada por el plazo de fabricación del mueble, que va de 5 a 10 semanas desde el pedido en firme. Hay que pedirlo antes de empezar.

¿Qué es lo que más retrasa una reforma?

Los cambios de decisión del cliente a mitad de obra son la causa más frecuente, seguidos de los vicios ocultos (bajantes, instalaciones antiguas, humedades) y de los plazos de fabricación de materiales a medida.

¿Es mala idea reformar en agosto?

Depende de la fase. Muchas fábricas de cocinas, carpintería y mármol cierran dos o tres semanas, así que cualquier obra que dependa de esos suministros se ralentiza. En cambio, para las fases ruidosas de demolición y picado, agosto es buen momento porque media comunidad está fuera.

¿Puedo vivir en el piso mientras lo reforman?

En una reforma integral no es recomendable: no hay agua, ni electricidad estable, ni baño operativo durante semanas. En reformas parciales por estancias sí es posible, aunque alarga el plazo porque hay que proteger y limpiar cada día.

¿Se puede acelerar una reforma pagando más?

Hasta cierto punto. Se puede reforzar el equipo o trabajar sábados, y se puede pagar sobrecoste por fabricación urgente en algunos proveedores. Lo que no se puede acelerar son los tiempos de secado, fraguado y curado, que son físicos.

¿Qué pasa si la empresa se retrasa?

Si el contrato incluye cláusula de penalización por retraso imputable a la empresa, se aplica la indemnización pactada, habitualmente entre el 0,1 % y el 0,3 % del importe por día natural. Sin cláusula escrita, reclamar es mucho más difícil.

¿Cuánto tarda conseguir el permiso de obra en Collado Villalba?

Para una reforma interior sin tocar estructura ni elementos comunes suele bastar una declaración responsable, cuyo trámite es rápido. Si la obra requiere licencia por afectar a estructura o fachada, los plazos se alargan considerablemente y conviene consultarlo en el ayuntamiento antes de planificar fechas.

En resumen

Reformar un piso lleva entre 8 y 16 semanas de obra, más 4 a 8 semanas de fase previa. El plazo real no lo determina la velocidad del equipo, sino tres cosas: cuándo se piden los materiales de fabricación larga, cuántos cambios se introducen sobre la marcha y si la obra cruza agosto o Navidad. Con esas tres variables controladas y un planning por escrito anexo al contrato, los plazos se cumplen.

Si estás valorando reformar tu piso en Collado Villalba, Galapagar, Alpedrete o cualquier municipio de la zona noroeste, te recomendamos leer también nuestros artículos sobre precios y plazos de reformas en Collado Villalba y cuánto cuesta reformar una vivienda de 90 metros cuadrados. Si tu caso es una vivienda unifamiliar, los plazos cambian bastante y lo explicamos en nuestro artículo sobre reformar un chalet en la zona noroeste.

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